本报告聚焦2026年第一季度全国25个重点城市纯住宅用地的容积率指标，并以此作为分析样本。数据显示，从2006年到2026年，全国25个重点城市的纯住宅用地容积率经历了“先升后降”的长周期转变，自2016年起已连续11年呈现下降态势。进入今年一季度，这一长期趋势在土地市场中得到了进一步印证，“降容”或“低容”地块的供应已成为当前土地市场的一个重要特征。
我们认为，在供应端“控增量、优供给”与需求端“改善主导、品质优先”的双重驱动下，低密度、高品质项目正成为今年住宅项目供应的重要方向。这一趋势对于有效承接后续的改善型住房需求，也将发挥出较为积极的作用。
一、长周期视角：25城纯住宅用地容积率的趋势性下行
根据2006-2026年25个重点城市（即北京、上海、广州、深圳、沈阳、成都、天津、海口、济南、昆明、石家庄、郑州、宁波、合肥、南京、长沙、厦门、青岛、大连、西安、重庆、杭州、武汉、苏州和福州）纯住宅用地交易数据来看，其容积率呈现了非常明显的阶段性特征。需要说明的是，本文中的容积率均按“总建筑面积除以用地面积”计算，不涉及净用地面积等其他指标。
其中，2006-2015年为波动上升期，容积率从约1.92升至2.32的历史峰值，累计增长约20.8%，反映这一时期土地开发强度持续提高、高层住宅密集供应的市场特征。而2016-2026年进入持续下行通道，容积率从2.32降至今年一季度的1.84，累计下降约20.7%，基本回吐前期全部涨幅。尤其值得关注的是，2016年以来已连续11年负增长，近五年降幅稳定在2%-3%区间，显示这一趋势的惯性与韧性。
二、和2025年数据对比：降容力度略有加大
对比2025年一季度与2026年一季度的数据，低容积率用地的成交占比继续提升。2026年一季度，容积率2.0以下（不含2.0）的成交用地占比达49%，比上年同期提高8个百分点；容积率1.5以下（不含1.5）的占比为24%，提高5个百分点；容积率1.2以下（不含1.2）的占比为11%，提高1个百分点。三个口径同步上升，表明低容积率地块正逐渐成为土地市场的供应主力。从另一个指标看，2025年一季度尚有部分地块容积率超过4，而2026年一季度已无此类地块，这进一步说明高强度开发模式正在发生转变。
以容积率1.5以下（不含1.5）的低容积率地块为例，其占比增幅较去年提高了5个百分点，反映出各地政府在供地策略上主动“降容”的力度加大，意在适配改善型需求，引导市场向高品质方向发展。同时，容积率1.2以下（不含1.2）的低密地块占比增幅也有所提升，充分说明低密项目的供给力度略有加大。
三、今年一季度低容积率地块的特征
对今年一季度25个重点城市的低容积率地块（特别是容积率低于1.2的低密地块）进行梳理，可以总结出以下特征。
第一，此类地块的容积率普遍控制在1.1以下，部分甚至低至1.02。建筑楼层高度大多低于40米，有的仅为24米甚至22米。溢价率普遍为0%，客观上有效控制了拿地成本。从产品类型看，以多层、洋房、叠墅乃至联排等低密度产品为主，这与容积率2.0以上、面向刚需或刚改的住宅用地形成明显区别。
第二，从区位分布来看，这些地块大多位于城市的新兴发展区域或近郊板块，而非传统的高密度建成区核心。例如上海青浦、松江，南京溧水，宁波奉化、镇海高新区，大连金普新区，北京昌平中关村科技园东区，广州白云太和、番禺钟村等。这些区域普遍具备较好的生态条件或产业配套基础，同时拥有一定规模的潜在客群，能够较好地实现产品与市场的匹配。
四、对高品质住房市场的支撑
观察最近两年的供地策略，尤其是结合住宅项目规范以及“优供给”“缩量提质”等供地思路，可以看出，当前供地已从过去的高密度、高强度开发，逐步转向“控强度、提品质”的模式。通过降低容积率，地方政府可以在不降低地价总水平的前提下，引导市场向改善型、品质型产品升级。这一转变不仅改变了住宅产品的建筑形态，也在重塑行业开发逻辑与购房者的预期。
1.推动产品结构从“刚需主导”转向“改善主导”
过去十年，高容积率地块主导的市场以高层、高密度、高周转的刚需产品为主，户型紧凑、公共空间压缩、社区配套受限。而当前降容背景下，相关地块尤其是低密地块，天然适配洋房、叠墅、联排等产品形态，户均面宽、层高、绿地率、日照条件等关键品质指标显著提升。这有助于引导住房市场从“有没有”向“好不好”过渡，更好承接中年改善、多代居、养老及职住平衡等多元改善型需求。
2.为产品溢价与差异化竞争创造空间
低容积率住宅项目因低密、低层、高舒适度等特性，具备更强的定价能力和去化韧性。部分新城区的调研显示，购房者确实对这类新产品有较高期待，相关项目的单价溢价率也优于其他产品。这为开发商提供了从“拼速度”转向“拼产品”的盈利空间，推动行业从规模导向转向品质导向。
3.促进社区环境与城市空间的协同提升
低容积率项目多分布于近郊或新兴发展区，结合自然水系、公园、产业园区等资源，有利于打造“15分钟品质生活圈”。同时，较低的建筑密度和高度限制也减轻了区域交通与市政配套的压力，为公共绿地、教育、商业等设施留出更多空间。这种“人-房-城”协调发展的模式，有助于提升城市新城区的整体宜居性，是提高城市发展内涵的重要体现。
4.对房企能力提出新要求
低容积率不等于低开发难度。相反，这类项目对产品设计、社区营造、精细化运营、绿色低碳技术等能力提出了更高要求。房企需要积极研究新形势下的产品开发模式，从土地市场“降容”倒逼行业和企业供给侧改革的角度出发，不断优化当前住宅项目的开发模式。
综上，地块“降容”和“低容”是高品质住房供给的重要体现。当然，除了此类模式，其他地块也可围绕高品质住宅项目的建设要求，精细化打磨产品。再如存量市场方面，二手房若能提升物业服务品质，同样有助于提高居住品质。这些工作的本质，都是希望推动“住得更好”的目标落地，真正促进“住有优居”。
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